Mietspiegel sind aus wissenschaftlicher Sicht verbesserungswürdig

Durch die bevorstehende Einführung der Mietpreisbremse wird der Mietspiegel zum zentralen Steuerungselement des Wohnungsmarktes und hat unmittelbare Auswirkungen auf Mieter und Vermieter.Konsequenterweise beabsichtigt die Bundesregierung eine Novellierung der gesetzlichen Regelungen zum sogenannten qualifizierten Mietspiegel, der zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete dient und nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen ist. Die bisherige gesetzliche Regulierung benennt zwar die Einhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätzen als Anforderung, legt jedoch keine gesetzlich bindenden Standards für die konkrete methodische Ausgestaltung der Erstellung qualifizierter Mietspiegel fest.

In einer in Kürze erscheinenden Studie des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim und der Universität Regensburg werden Anforderungen an funktionstüchtige Mietspiegel aus wissenschaftlicher Sicht dargelegt und Vorschläge für eine verbesserte Regulierung entwickelt. Vor dem Hintergrund der aktuellen Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg, dass der Berliner Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei, möchten wir bereits vorab auf zentrale Ergebnisse der Studie hinweisen.

1. Von Mieterverbänden wird derzeit angeregt, den gesetzlich zulässigen Bemessungszeitraum für zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogene Mietentgelte von derzeit vier auf zehn Jahre auszudehnen. Eine solche Verbreiterung der Datenbasis ist durchaus zulässig und entspricht üblichen wissenschaftlichen Untersuchungen zur Preisfindung auf Wohnungsmärkten. Eine unzureichende statistische Berücksichtigung der unterschiedlichen Zeitpunkte, auf die sich die Mietentgelte jeweils beziehen, wäre jedoch ein eindeutiger Verstoß gegen grundlegende wissenschaftliche Prinzipien, da ein wesentlicher die Miethöhe bestimmender Faktor außer Acht gelassen würde.

2. Die meisten als „qualifiziert“ ausgewiesenen Mietspiegel erfüllen nicht abschließend übliche wissenschaftliche Anforderungen an Transparenz in Datenerhebung, Datenaufarbeitung und Datenverarbeitung sowie Offenlegung der Berechnungsergebnisse. Für eine transparente Vergleichsmietenregelung wäre dies jedoch dringend erforderlich.

3. Der Datenumfang, auf dessen Grundlage viele als „qualifiziert“ ausgewiesene Mietspiegel erstellt wurden, ist für eine repräsentative Stichprobe zu gering. Zudem bestehen vielfach Bedenken bezüglich systematischer Verzerrungen bei der Erhebung, etwa aufgrund selektiven Antwortverhaltens bei Mieter- und Vermieterbefragungen. Aufgrund des starken staatlichen Markteingriffs durch die Mietpreisbremse und der damit verbundenen Auswirkungen auf Mieter und Vermieter erscheint eine Erstellung qualifizierter Mietspiegel auf Basis von Informationen über die Grundgesamtheit aller örtlichen Mietwohnungen geboten. Dies wäre durch eine rechtlich bindende Vollerhebung erforderlicher Vermietungsdaten möglich. Auf eine Erfassung von Mieterhöhungen sollte hingegen zukünftig verzichtet werden.

Die vollständige Studie erscheint im Juni 2015.